Harga sewa kost merupakan salah satu faktor utama dan bisa dijadikan sebagai kunci yang menentukan keberhasilan sebuah bisnis kos – kosan dimulai. Karena harga sewa sangatlah menentukan keputusan dari calon penyewa dalam menyewa sebuah kost maka harga sewa yang terlalu tinggi ditentukan akan membuat kost tidak diminati oleh para penyewa, demikian pula jika harga sewa kost ditetapkan terlalu rendah, maka keuntungan yang bisa didapatkan oleh pengusaha kost adalah menjadi sedikit, bahkan pengusaha kost berisiko akan mengalami kerugian.

1. Perhitungkan biaya – biaya yang akan dikeluarkan

Metode perhitungan sederhana yang bisa diterapkan adalah dengan menggunakan gambaran kasar saja dari berapa harga sewa kost yang akan anda tawarkan. Unsur biaya - biaya mulai harus diperhitungkan dalam hal menentukan harga sewa kost. Ada dua jenis unsur biaya yang umum diaplikasikan pada bisnis kost, yaitu biaya jangka panjang dan biaya jangka pendek.

Biaya jangka panjang adalah biaya - biaya yang jarang dikeluarkan dan manfaatnya dirasakan untuk jangka waktu yang cukup lama. Biaya jangka panjang meliputi pembangunan rumah – rumah kost, renovasi rumah kost, pembelian furnitur (spring bed, meja, kursi, lemari, dll) dan peralatan elektronik (AC, pemanas air, televisi, kulkas, dll). Biaya jangka panjang dapat diperhitungkan pada harga sewa dalam satu tahun, bisa juga diperhitungkan sesuai dengan masa pakainya. Misalnya renovasi rumah kost dilakukan masing – masing 5 tahun, maka biaya renovasi diperhitungkan untuk jangka waktu 5 tahun saja.

2. Biaya jangka pendek lebih bersifat rutin untuk operasional kost

Seperti air, listrik, gaji satpam dan pembantu. Biaya - biaya ini diperhitungkan dalam harga sewa kost pada masing – masing bulannya. Semakin banyak fasilitas yang akan anda tawarkan maka akan semakin banyak orang yang mau menghuni rumah kost, tentu semakin besar pula uang yang harus anda keluarkan untuk membayar biaya - biaya rutin tersebut.

3. Fasilitas mempengaruhi harga sewa kost

Seperti yang telah kami uraikan di atas, bahwa fasilitas yang ditawarkan oleh pengelola mampu mempengaruhi harga sewa kost. Semakin lengkap fasilitas yang ada maka semakin besar biaya rutin yang harus anda bayar, sehingga adalah wajar apabila harga sewa kamar kost menjadi lebih mahal. Beberapa fasilitas yang umum ditawarkan adalah AC, kamar mandi dalam, pemanas air, internet, televisi berlangganan, layanan cuci setrika dan lahan parkir. Dalam sebuah rumah kost, masing – masing kamar belum tentu dilengkapi dengan fasilitas yang sama, sehingga harga sewa antara kamar yang satu dengan kamar yang lainnya juga berbeda - beda.

4. Pengaruh lokasi kost

Di dunia investasi properti dikenal faktor 3L, yaitu lokasi, lokasi dan lokasi. Lokasi adalah faktor utama dalam hal membeli properti. Hal ini juga berlaku untuk bisnis kost. Lokasi kost sangat mempengaruhi harga sewa kost. Kost yang berlokasi strategis seperti di tepi jalan raya dan di depan kampus akan menetapkan harga sewa yang jauh lebih mahal dibandingkan harga sewa kost yang terletak di dalam gang – gang yang jauh dari jalan raya atau kampus. Hal ini erat kaitannya dengan hukum permintaan dan penawaran. Semakin strategis lokasi kost, semakin banyak orang yang berniat menyewa kost tersebut.

5. Metode perhitungan sederhana

Ryan Filbert, seorang praktisi investasi properti menjelaskan bahwa pada umumnya keuntungan yang akan diperoleh dari hasil menyewakan sebuah rumah kost berkisar antara 5 – 7 persen per tahun dari harga jual rumah kost tersebut. Harga jual yang dimaksud adalah mengacu pada harga pasaran, bukan harga NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak), karena harga NJOP jauh lebih kecil dibandingkan harga pasaran atau harga transaksi. Apabila anda ingin memperoleh angka yang lebih pasti, maka harga sewa kost bisa dihitung dengan mengacu pada bunga deposito yang ditawarkan oleh bank.

Untuk menentukan harga sewa kost berdasarkan bunga deposito, gunakan perhitungan harga jual rumah dikali nilai bunga deposito, lalu dibagi 12 bulan dan dibagi jumlah kamar. misalnya harga jual sebuah rumah kost adalah 1 milyar rupiah dan bunga depositor yang ditawarkan oleh bank adalah sebesar 6 persen, maka harga sewa per tahunnya adalah 60 juta rupiah. Untuk memperoleh harga sewa per bulan, maka angka tersebut dibagi dua belas bulan, lalu dibagi dengan jumlah kamar yang disewakan. Misalnya rumah kost mempunyai 4 kamar, maka harga sewa kost per bulan adalah sekitar Rp. 1.250.000,- per bulan.

6. Bandingkan dengan tetangga

Dalam hal hendak menentukan harga sewa kost, disarankan untuk melakukan perbandingan dengan harga sewa kost pada lingkungan sekitar kost yang akan anda pilih. Lakukan perbandingan antara harga sewa kost yang akan anda tawarkan dengan harga sewa kost lainnya yang berada di lokasi sama dengan penawaran fasilitas yang sama. Anak – anak kost sangat sensitif tentang masalah harga sewa kost. Apabila anda menemukan tetangga yang bersedia menawarkan harga sewa yang lebih murah dengan fasilitas lebih lengkap, besar kemungkinan akan laku jual. Oleh karena itu, pastikanlah harga sewa yang akan anda tawarkan tidak terpaut jauh dengan kost tetangga.

7. Harian, bulanan atau tahunan ?

Pada umumnya masa sewa kost diperhitungkan secara bulanan. Pada beberapa kost ada yang menawarkan sistem sewa harian dan mingguan. Masa sewa kost menyesuaikan pangsa pasarnya. Kost harian umumnya ditujukan buat daerah wisata dan bisnis dimana penyewanya rata – rata adalah turis asing / pekerja kantor yang hanya menginap selama beberapa hari saja, sedangkan sistem mingguan ditawarkan oleh kost – kost yang berada di sekitar rumah sakit, dimana keluarga pasien sedang menemani pasien yang memerlukan waktu yang cukup lama di sini untuk pemulihan.

Kost yang berlokasi di sekitar kampus biasanya menawarkan sistem sewa secara bulanan, namun ada beberapa kost yang memberikan potongan harga bila penghuni kost mau membayar per tiga bulan, per enam bulan atau per tahun. Semakin lama masa sewa, maka semakin murah harga sewa kost yang ditawarkan. Hal ini erat kaitannya dengan biaya promosi kost dan pekerjaan yang harus dilakukan untuk menyiapkan kamar – kamar kost bagi penghuni kost yang baru, seperti membersihkan kamar, mencuci sprei dan menyediakan sarapan atau makan malam.

Demikianlah beberapa tips yang bisa kami berikan dan dirangkum dari berbagai sumber dalam menentukan harga sewa kost yang tepat.